敷金とは

敷金とは、一般的には不動産家屋の賃貸借の際に、賃料その他賃貸借契約の債務を担保とするもので、敷金は権利金と異なる性質上、賃貸借契約が終了する場合には賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に返還される金銭のことをいいます。
賃借人に対する未払賃料債権や損害賠償債権の債権は引かれて返還されます。
つまり、賃借人が借りた家屋を明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものとなっていますが、特約が無い限り敷金には利息がつくことはありません。敷金返還で特に問題となるのは原状回復義務から生じる損害賠償債権がトラブルが多いことで有名です。

敷金は基本的に全額返還されるもので礼金は謝礼として基本的には返還されませんが、物件によっては礼金をとってはいけない場合もありますので、その際は返還してもらえます。
しかし、地域的には近畿地方から西側にある地域（つまり西日本）には敷金は権利金（礼金）の性質を持っていることから一部の賃料が返還されないことが多いようです。
一般的には賃料の1ヶ月分が返還されないようですが、このことを敷引と呼んでいます。

次に、敷金と保証金は呼び名は違っても意味的にはほぼ同じものとなります。保証金とは、賃貸借契約が成立後に、物件の明け渡しが行われる際に生じた一切の債務を担保するための賃借人から賃貸人に交付される金銭のことをいいます。
つまり、部屋を借りてから住んだことによって不注意で部屋を汚したり壊してしまった際の補修費用等の債務を担保したり、家賃の滞納があったような場合にも敷金と保証金から差し引かれるという仕組みです。

先ほどからでている賃貸借契約について、賃貸人・賃借人の双方にどのような義務が生じるのでしょうか。
まずは賃貸人に関しては、賃借人が目的物を使用・収益するのに適した状態にさせる義務と修繕義務、費用償還義務があります。
一方、賃借人の義務としては、賃料支払義務、賃借権の無断譲渡・無断転貸をしない義務、賃借物の保管及び返還の義務があり、上記でも説明している原状回復の問題に関わるものは賃借人の賃借物の保管及び返還の義務にあたります。