更新料
更新料とは、借地または借家期限が満了して賃貸契約の更新の際に「更新料」という名目で借主から貸主へ授受される一時金のことをいいます。
通常では家賃の1ヶ月分を支払うという契約書になっています。一般的には、契約期間は2年単位となっていていることが多く、3年目には更新するので更新料を支払っているのが現状です。
借地については原則として法定更新されることが多いこともあって法律上は更新料が発生する義務はないですが、昭和30年代から都市圏、特に関東を中心に更新料を払う習慣が生まれたことを受けて全国的に広がったようです。
借地以外にも、借家、賃貸アパート・マンションにおいても更新料を払うのが一般的な地域もあります。
それでは何故更新料を支払う必要があるのでしょうか。
更新料の法的性質に関しては色々な見解があることから、いまだ統一的な見解が存在していないので、一般的な見解をまとめると、以下の通りとなります。
・更新料を否定する見解
・賃料などの補充とする見解
これは賃料の増額が簡単にできない現状から、賃料の穴埋めのために支払うとする見解があります。
・更新手数料とする見解
このように、法律上の定めもなければ全国的に一般化しているともいえないものだけに、裁判によって更新料の支払いなどが争わる事案もかなりの数に上っているのも事実です。
実際に裁判で更新料は「無効」という判決が下され、今後の更新料の扱いに関して物議を呼んでいます。
2009年8月27日に、大阪高裁が「消費者の利益害する」としてアパート更新料は無効として、更新料の返還を命じる借り主側逆転勝訴の判決を言い渡しました。
更新料返還訴訟で高裁による「無効」との判断は初めてで、裁判長は判決理由で「更新料は単に契約更新時に支払われる金銭で、賃料の補充の性質を持っているとはいえない」と認定しました。
一方、家主側の弁護団は貸し主の事情を考慮していないとし批判、更新料補助が国の予算でも認められているという更新料の正当性を強調、最高裁で是非の判断を仰ぐとしています。